Door Edwin Herdink, voorzitter CFD

Rocket Mortgage, de ondergang van hypotheekadvies?

Het rommelt momenteel aardig in de hypotheekmarkt, daar waar men in Amsterdam van plezier de polka danst, zo troosteloos is het elders in het land. Dan doel ik niet alleen op de verkoopcijfers, maar vooral op de vooruitzichten voor de hypotheekadviseur de komende jaren. Want ondanks de plaatselijk oververhitte markt, is geen markt door verregaande automatisering (FinTech) zo aan verandering onderhevig als deze. Als ik daar ook nog de discussie bij betrek over afschaffing van de rente-aftrek, dan voelt u wel aan dat ook in Amsterdam weldra de stemming zal omslaan.

Met het verder ontwikkelen van innovatieve kennissystemen en het koppelen van big data, zal voor veel hypotheekkantoren het voortbestaan onder druk komen te staan. Niet omdat de woningmarkt instort, maar doordat de aanbieders de hypotheekmarkt voor het grote ondeskundige publiek on-line gaan openstellen. In 2013 gaf ik al aan dat de klant van morgen via zijn smartphone toegang zal verkrijgen tot alle financiële diensten en producten van aanbieders. Ik had niet kunnen voorzien dat dit zo snel werkelijkheid zou worden. Met het wegvallen van de wettelijke belemmeringen voor de online verkoop van complexe producten, kan nu iedereen zonder tussenkomst van een adviseur, zijn eigen hypotheek afsluiten. Wanneer op termijn de hypotheekrenteaftrek verdwijnt en daarmee ook alle fiscale regels de prullenbak in kunnen, dan is het einde van het hypotheekadviestijdperk nabij. 

Er zijn twee grote vragen die mij bezig houden:

1. Creëren de aanbieders met de online verkoop van complexe producten een nieuw toekomstig schandaal? Daar waar de adviseur moet voldoen aan opleidingseisen, dossiervorming en complianceregels, daar tegenover wordt de consument niet gehinderd door welke eis dan ook. De enige belemmering is de zogenaamde kennis en ervaringstoets, maar dit is zo een wassen neus, dat niemand die serieus kan nemen. Zelfs als men niet aan de toets voldoet kan men eenvoudig verder.

2. Is het in het belang van de consument om de on-line verkoop van complexe producten te verbieden? Menig aanbieder of politicus zal roepen dat de adviseur hiermee predikt voor eigen parochie. Maar lichtzinnigheid over dit onderwerp is de aansprakelijkheid van morgen. Als we kijken over de grens bij onze Zuiderburen dan zien we dat uit het oogpunt van consumentenbescherming, daar geen enkel online financieel product afgenomen kan worden. In de VS daartegenover kan men door de koppeling van big data in 15 minuten, via een app op de smartphone, een hypotheek afsluiten. Geen aanvraagformulier, geen loonverklaring, geen taxatierapport, slechts het fiscale nummer en het toekomstige adres is voldoende voor de acceptatie beoordeling. Ik raad een ieder aan om op YouTube de video over Rocket Mortgage te bekijken, want als deze app naar Nederland komt, dan is de rol van de hypotheekadviseur zo goed als uitgespeeld en heeft de consument geen enkel vangnet meer.

Verbod execution only

Het is duidelijk dat als we niet ingrijpen, het rommelen overgaat in donderen en hypotheekadvies volledig op de tocht komt te staan. Want wie kan er nog concurreren met on-line tarieven van EUR. 500,-? Daar waar aanbieders straks de hypotheek mogen positioneren als het kopen van een paar schoenen in de webwinkel van Zalando, daar wringt de hypotheekadviseur zich in alle bochten om zo efficiënt mogelijk aan alle advies eisen te voldoen tegen een steeds lagere prijs. Dat is een onhoudbare situatie.

Met de evaluatie van het provisieverbod in aantocht lijkt het me het juiste moment om bovenstaande ontwikkelingen bij het Kabinet onder de aandacht te brengen en een verbod op execution only van complexe producten te eisen. CFD neemt graag het voortouw, maar hiervoor dient men als hypotheekadviseur wel uit de coulissen te komen. Niet om het eigen belang te dienen, maar om uw relaties te beschermen en nieuwe schandalen te voorkomen.